Баннер5

Друзья! Коллеги! Партнеры!
ПРОИЗВОДИТЕЛИ, ПЕРЕРАБОТЧИКИ И РЕАЛИЗАТОРЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ПРОДУКЦИИ!

В сообществе отечественных сельхозпроизводителей, цивилизованных и ответственных продавцов, российском АПК и сфере продовольственного обеспечения нашей страны в целом, произошло важное событие - создана Национальная Ассоциация Оптово - Распределительных Центров.

Президент ассоциации       - СЕРГЕЙ ФЕДОРОВИЧ ЛИСОВСКИЙ 
Исполнительный директор - ВЛАДИМИР ВАСИЛЬЕВИЧ ЛИЩУК

Разбираемся в реалиях рынка складской недвижимости и выясняем, какой объект выбрать бизнесу в зависимости от его потребностей
Рынок складской недвижимости столицы на подъеме. За неполные девять месяцев 2023 года в Московском регионе заключили сделок со складами на 2,3 млн. кв. м. Никогда прежде за всю историю наблюдений такое количество сделок не проходило в столь короткий срок, говорят данные NF Group*.

Вместе с экспертами разбираемся в ситуации на рынке складской недвижимости, знакомимся с новым форматом производственно-складских помещений и рассматриваем четыре промышленных парка в Московском регионе, способных решать разные задачи бизнеса.


Складской бум
Аналитики отмечают рост спроса на складскую недвижимость не только в Московском регионе, но и в целом по стране. По мнению Екатерины Ногай, руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate**, подъем спроса на складские объекты связан в первую очередь с развитием онлайн-торговли.

«Главным драйвером рынка остаются онлайн-ретейлеры, которые за январь — сентябрь 2023 года превысили прошлогодний годовой объем спроса на 50%. Бум интернет-торговли связан с дальнейшим ростом онлайн-продаж, притоком новых продавцов на крупнейшие маркетплейсы и усложнением логистических систем. Частично восстановили свой спрос и многоканальные ретейлеры, которые развивают собственные онлайн-сервисы и форматы дискаунтеров. C января по сентябрь 2023 года объем сделок с ними в два раза превысил показатель за весь 2022 год», — пояснила Ногай.

Заметную роль в росте интереса к складам играют дистрибьюторы и транспортные компании. Согласно подсчетам IBC Real Estate, в 2023 году спрос со стороны дистрибьюторов вырос на 63% к итогу прошлого года, со стороны транспортно-логистических компаний — на 97%. «На фоне тренда импортозамещения и с усилением государственной поддержки высокий спрос на склады демонстрируют и производители», — добавила Екатерина Ногай.

Партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко объясняет увеличившийся спрос на склады решимостью бизнеса строить далеко идущие планы: «В 2022 году наблюдалось снижение спроса из-за пересмотра стратегий. Многие компании не разрабатывали долгосрочные планы, а ограничивались решениями на короткий период времени. С начала 2023 года мы снова наблюдаем в Московском регионе очень высокую активность. В первую очередь это связано с эффектом отложенного спроса: крупные компании утвердили свои планы и начали активно развиваться. Это привело к увеличенному спросу на складские площади».

Повышенный спрос на рынке складской недвижимости сочетается с минимальной вакансией. По данным NF Group, доля вакантных площадей в Московском регионе по предварительным итогам девяти месяцев текущего года оказалась на рекордно низком уровне в 0,3%. Снижение показателя с начала года составило 1,3%. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет менее 80 тыс. кв. м.

На фоне нехватки спекулятивного строительства складов выходом для компаний становятся проекты, построенные по принципу built-to-suit (BTS) ***. Такую недвижимость девелопер создает специально под требования заказчика, с учетом особенностей бизнес-процессов компании.

«В условиях тотального дефицита свободных складских площадей не только в существующих, но и в строящихся зданиях сейчас BTS-проекты — это практически единственное оптимальное решение для рынка», — считают в IBC Real Estate.

Перспективный формат 

В последние два года на рынке активно развивается новый формат индустриально-логистической недвижимости — light industrial****. Так называют пространства, специально созданные для размещения производственных предприятий. Особенность этого типа недвижимости в том, что он совмещает на одной территории функции производства, хранения, офиса и шоурума.

По сравнению с классическими складами формат light industrial имеет более высокие лимиты по коммуникациям, которые рассчитаны на потребности производства, и более мелкую нарезку блоков — в среднем от 400 кв. м. Архитектурные и планировочные решения также отличаются от классического склада: 20–30% каждого блока приходится на офисно-торговую часть, что позволяет зонировать пространство. То есть выделить не только офисы и бытовые помещения, но и организовать клиентскую зону и торговый зал.

Light industrial занимает особое место в структуре спроса складской недвижимости. Согласно аналитике NF Group, объекты такого формата высоко востребованы и в среднем еще до ввода в эксплуатацию заполняются более чем на 50%.

«Light industrial — очень молодой сегмент для российского рынка, поэтому основной спрос на него пришелся на 2023 год. Суммарно за три года он превысил 450 тыс. кв. м. Для сравнения: спрос на склады big box («биг бокс») за это время составил более 6 млн кв. м. В следующие три года мы ожидаем спрос на light industrial в районе 1–1,1 млн кв. м, а на big box — около 6 млн кв. м», — предсказала Екатерина Ногай.

По наблюдениям компании Parametr, изначально созданный для размещения легких производств light industrial в условиях дефицита готового предложения стал интересен и более широкой аудитории. «В зависимости от локации такой запрос могут предъявлять в том числе логистические операторы, сегменты электронной торговли и классического ретейла», — рассказал управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин.

Возможности промышленных парков
Высокий уровень спроса на классические склады в сочетании с бумом востребованности формата light industrial привел к тому, что игроки строительной отрасли начали прицельно совмещать оба формата в своих новых проектах. Яркий пример такого подхода — компания Parametr. «Диверсификация продукта позволяет нам быть гибкими в работе с клиентами и снижать риски спекулятивного девелопмента», — объяснил подход девелопера Александр Манунин.

Строительство первого проекта компании, «Промышленного парка Бутово», уже завершено, а объем свободных площадей в нем не превышает 5%. В настоящий момент компания проектирует «Промышленный парк Кувекино», который может стать альтернативой для клиентов, не успевших приобрести площади в Бутове.


Две трети площадей в новом объекте придется на формат big box, оставшаяся часть — light industrial c возможностью выделения блоков от 500 кв. м. По сравнению с проектом в Бутове «Промышленный парк Кувекино» расположен на 9 км дальше от Москвы на вновь построенном Новотроицком шоссе, которое соединяет Варшавское и Калужское шоссе и дает возможность прямого сообщения между Троицком, Ватутинками и Щербинкой. Строительство «Промпарка Кувекино» начнется до конца текущего года, готовность первой очереди запланирована на четвертый квартал 2024 года.

Похожий проект Parametr начинает реализовывать на Киевском шоссе рядом с аэропортом Внуково. Он получит название «Промышленный парк Соколово», его особенностью станет внедрение функции кросс-док в зданиях big box. Такой функционал востребован у компаний с высокой оборачиваемостью товара, но до сих пор остается редким предложением в формате спекулятивного строительства, оценили в Parametr.

Наконец, на ЦКАД между Калужским и Киевским шоссе девелопер создаст свой единственный моноформатный проект light industrial — «Промышленный парк Сенькино». Он ориентирован в первую очередь на легкие производства, для которых местонахождение в городе нельзя назвать жизненно важным приоритетом.

Расположение на ЦКАД и А-107 позволит резидентам гибко планировать логистику, а с открытием метро в Троицке существенно улучшатся возможности для персонала, которому будет проще попадать на объект. В этом проекте Parametr предлагает блоки меньшего размера и с меньшей долей офисных площадей. Часть лотов реализована в формате кросс-док с двумя типами загрузки: на уровне 1,2 м и на уровне 0, что дает резидентам максимальную гибкость в организации логистических процессов. Часть проекта может быть реализована в формате BTS, то есть под задачи резидента. Также доступна доработка и адаптация площадей под особенные технологические требования.

По словам Екатерины Ногай, российские девелоперы в основном специализируются либо на big box, либо на light industrial. «Parametr — исключение из правил», — констатировала эксперт. По ее словам, с рынка быстро уходят любые качественные площади. «С учетом выгодной локации промышленных парков Parametr их быстрая реализация не вызывает сомнений», — сделали прогноз в IBC Real Estate.

В перспективности проектов Parametr не сомневается и Константин Фомиченко. «Можно сказать, что спрос в ближайшие годы напрямую будет зависеть от объема предложения на рынке. Большинство уже введенных проектов успешно реализованы, что говорит об их положительной динамике и привлекательности. Ввиду дефицита на рынке микс-форматов будет реализовано все», — заявил представитель NF Group.


ПРЕСС-ЦЕНТР. НОВОСТИ

Указ подписан: всех, у кого имеются наличные деньги, ждет грустный сюрприз с 9 октября

10.10.2024

Вопрос о будущем наличных денег в России к 2030 году становится всё более актуальным. По данным представителей АО "Гознак", с...

Путин поручил подготовить план по продвижению российских брендов

28.09.2024

Президент Владимир Путин провел расширенное заседание президиума Госсовета России по вопросам развития экспорта. Он сообщил, что в 2025 году стартует...

В Москве открыт первый магазин новой продуктовой сети «Евразия»

20.09.2024

Магазин «Евразия» открыт при поддержке «Торгового дома Евразия» и расположен на улице Смоленской напротив Министерства иностранных дел России и в...

Правительство продлило меры защиты внутреннего рынка продовольствия

01.09.2024

Для поддержания стабильности на внутреннем продовольственном рынке и загрузки имеющихся мощностей по переработке сельскохозяйственной продукции правительством было приняло решение продлить...

НА НОВУЮ ПЛАТЕЖНУЮ СИСТЕМУ БРИКС ПЕРЕЙДУТ 159 СТРАН

31.08.2024

В октябре Россия запустит международную платежную систему БРИКС. Она будет доступна примерно в 159 странах, которые стремятся отказаться от доллара ...

Президент России подписал закон о сокращении срока оплаты товаров торговыми сетями

14.08.2024

Разработанный Госдумой при участии ФАС России документ вносит изменения в Закон о торговле Закон устанавливает предельные сроки оплаты продовольственных товаров...

МУЛЬТИМЕДИА

Открытие Агро-логистического центра в Узбекистане
КАК СТАТЬ ПАРТНЕРОМ

Решение о вступлении в члены НАОРЦ вы можете направить Исполнительному директору Ассоциации Владимиру Васильевичу Лищуку на электронную почту director@naorc.ru и получить ответы на ваши вопросы по телефону +7 (495) 128-99-93.

 

flickrYouTube

 

Архив русского плодоовощного журнала

Вы можете ознакомиться со всеми подписанными в печать номерами "Русского плодоовощного журнала" по этой ссылке.