Разбираемся в реалиях рынка складской недвижимости и выясняем, какой объект выбрать бизнесу в зависимости от его потребностей
Рынок складской недвижимости столицы на подъеме. За неполные девять месяцев 2023 года в Московском регионе заключили сделок со складами на 2,3 млн. кв. м. Никогда прежде за всю историю наблюдений такое количество сделок не проходило в столь короткий срок, говорят данные NF Group*.

Вместе с экспертами разбираемся в ситуации на рынке складской недвижимости, знакомимся с новым форматом производственно-складских помещений и рассматриваем четыре промышленных парка в Московском регионе, способных решать разные задачи бизнеса.

Складской бум
Аналитики отмечают рост спроса на складскую недвижимость не только в Московском регионе, но и в целом по стране. По мнению Екатерины Ногай, руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate**, подъем спроса на складские объекты связан в первую очередь с развитием онлайн-торговли.

«Главным драйвером рынка остаются онлайн-ретейлеры, которые за январь — сентябрь 2023 года превысили прошлогодний годовой объем спроса на 50%. Бум интернет-торговли связан с дальнейшим ростом онлайн-продаж, притоком новых продавцов на крупнейшие маркетплейсы и усложнением логистических систем. Частично восстановили свой спрос и многоканальные ретейлеры, которые развивают собственные онлайн-сервисы и форматы дискаунтеров. C января по сентябрь 2023 года объем сделок с ними в два раза превысил показатель за весь 2022 год», — пояснила Ногай.

Заметную роль в росте интереса к складам играют дистрибьюторы и транспортные компании. Согласно подсчетам IBC Real Estate, в 2023 году спрос со стороны дистрибьюторов вырос на 63% к итогу прошлого года, со стороны транспортно-логистических компаний — на 97%. «На фоне тренда импортозамещения и с усилением государственной поддержки высокий спрос на склады демонстрируют и производители», — добавила Екатерина Ногай.

Партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко объясняет увеличившийся спрос на склады решимостью бизнеса строить далеко идущие планы: «В 2022 году наблюдалось снижение спроса из-за пересмотра стратегий. Многие компании не разрабатывали долгосрочные планы, а ограничивались решениями на короткий период времени. С начала 2023 года мы снова наблюдаем в Московском регионе очень высокую активность. В первую очередь это связано с эффектом отложенного спроса: крупные компании утвердили свои планы и начали активно развиваться. Это привело к увеличенному спросу на складские площади».

Повышенный спрос на рынке складской недвижимости сочетается с минимальной вакансией. По данным NF Group, доля вакантных площадей в Московском регионе по предварительным итогам девяти месяцев текущего года оказалась на рекордно низком уровне в 0,3%. Снижение показателя с начала года составило 1,3%. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет менее 80 тыс. кв. м.

На фоне нехватки спекулятивного строительства складов выходом для компаний становятся проекты, построенные по принципу built-to-suit (BTS) ***. Такую недвижимость девелопер создает специально под требования заказчика, с учетом особенностей бизнес-процессов компании.

«В условиях тотального дефицита свободных складских площадей не только в существующих, но и в строящихся зданиях сейчас BTS-проекты — это практически единственное оптимальное решение для рынка», — считают в IBC Real Estate.

Перспективный формат 

В последние два года на рынке активно развивается новый формат индустриально-логистической недвижимости — light industrial****. Так называют пространства, специально созданные для размещения производственных предприятий. Особенность этого типа недвижимости в том, что он совмещает на одной территории функции производства, хранения, офиса и шоурума.

По сравнению с классическими складами формат light industrial имеет более высокие лимиты по коммуникациям, которые рассчитаны на потребности производства, и более мелкую нарезку блоков — в среднем от 400 кв. м. Архитектурные и планировочные решения также отличаются от классического склада: 20–30% каждого блока приходится на офисно-торговую часть, что позволяет зонировать пространство. То есть выделить не только офисы и бытовые помещения, но и организовать клиентскую зону и торговый зал.

Light industrial занимает особое место в структуре спроса складской недвижимости. Согласно аналитике NF Group, объекты такого формата высоко востребованы и в среднем еще до ввода в эксплуатацию заполняются более чем на 50%.

«Light industrial — очень молодой сегмент для российского рынка, поэтому основной спрос на него пришелся на 2023 год. Суммарно за три года он превысил 450 тыс. кв. м. Для сравнения: спрос на склады big box («биг бокс») за это время составил более 6 млн кв. м. В следующие три года мы ожидаем спрос на light industrial в районе 1–1,1 млн кв. м, а на big box — около 6 млн кв. м», — предсказала Екатерина Ногай.

По наблюдениям компании Parametr, изначально созданный для размещения легких производств light industrial в условиях дефицита готового предложения стал интересен и более широкой аудитории. «В зависимости от локации такой запрос могут предъявлять в том числе логистические операторы, сегменты электронной торговли и классического ретейла», — рассказал управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин.

Возможности промышленных парков
Высокий уровень спроса на классические склады в сочетании с бумом востребованности формата light industrial привел к тому, что игроки строительной отрасли начали прицельно совмещать оба формата в своих новых проектах. Яркий пример такого подхода — компания Parametr. «Диверсификация продукта позволяет нам быть гибкими в работе с клиентами и снижать риски спекулятивного девелопмента», — объяснил подход девелопера Александр Манунин.

Строительство первого проекта компании, «Промышленного парка Бутово», уже завершено, а объем свободных площадей в нем не превышает 5%. В настоящий момент компания проектирует «Промышленный парк Кувекино», который может стать альтернативой для клиентов, не успевших приобрести площади в Бутове.

Две трети площадей в новом объекте придется на формат big box, оставшаяся часть — light industrial c возможностью выделения блоков от 500 кв. м. По сравнению с проектом в Бутове «Промышленный парк Кувекино» расположен на 9 км дальше от Москвы на вновь построенном Новотроицком шоссе, которое соединяет Варшавское и Калужское шоссе и дает возможность прямого сообщения между Троицком, Ватутинками и Щербинкой. Строительство «Промпарка Кувекино» начнется до конца текущего года, готовность первой очереди запланирована на четвертый квартал 2024 года.

Похожий проект Parametr начинает реализовывать на Киевском шоссе рядом с аэропортом Внуково. Он получит название «Промышленный парк Соколово», его особенностью станет внедрение функции кросс-док в зданиях big box. Такой функционал востребован у компаний с высокой оборачиваемостью товара, но до сих пор остается редким предложением в формате спекулятивного строительства, оценили в Parametr.

Наконец, на ЦКАД между Калужским и Киевским шоссе девелопер создаст свой единственный моноформатный проект light industrial — «Промышленный парк Сенькино». Он ориентирован в первую очередь на легкие производства, для которых местонахождение в городе нельзя назвать жизненно важным приоритетом.

Расположение на ЦКАД и А-107 позволит резидентам гибко планировать логистику, а с открытием метро в Троицке существенно улучшатся возможности для персонала, которому будет проще попадать на объект. В этом проекте Parametr предлагает блоки меньшего размера и с меньшей долей офисных площадей. Часть лотов реализована в формате кросс-док с двумя типами загрузки: на уровне 1,2 м и на уровне 0, что дает резидентам максимальную гибкость в организации логистических процессов. Часть проекта может быть реализована в формате BTS, то есть под задачи резидента. Также доступна доработка и адаптация площадей под особенные технологические требования.

По словам Екатерины Ногай, российские девелоперы в основном специализируются либо на big box, либо на light industrial. «Parametr — исключение из правил», — констатировала эксперт. По ее словам, с рынка быстро уходят любые качественные площади. «С учетом выгодной локации промышленных парков Parametr их быстрая реализация не вызывает сомнений», — сделали прогноз в IBC Real Estate.

В перспективности проектов Parametr не сомневается и Константин Фомиченко. «Можно сказать, что спрос в ближайшие годы напрямую будет зависеть от объема предложения на рынке. Большинство уже введенных проектов успешно реализованы, что говорит об их положительной динамике и привлекательности. Ввиду дефицита на рынке микс-форматов будет реализовано все», — заявил представитель NF Group.